香港樓價偏高，似乎大多數人都負擔不起住屋居所。然而，縱使私人住宅的價格持續攀升，本地房地產市場的投機活動依然蓬勃。最近，社會人士熱烈討論政府是否應該復推「居者有其屋(居屋)計劃」，以資助低收入家庭購置自住物業。但為何本地房地產的市場力量未能有效地運作，令市民負擔得起住屋居所？今期Excel@PolyU請來理大建築及房地產學系黃君華教授分析本地樓市的現象。

為何大多數香港人都負擔不起住屋居所？
理論上，市民隨着薪酬上調，便會追求更佳的生活環境；樓價亦自然地隨着市民家庭收入的增加而與時上升。香港這城市人口密集，土地供應又非常有限；加上香港擁有穩定的經濟及鞏固的法律基礎，所以吸引到海外及中國內地的投資者在本地房地產市場投資。上述各種因素令致本地居民的薪酬增幅遠遠追不上樓價的大幅攀升。

雖然居所是生活必需品，為何最近的討論聚焦在置業，而不是租住單位？
選擇買樓或租住單位是個人的取向和決定。然而，在傳統華人社會中，人們重視穩定的居住環境。自置物業的穩定性高於租樓，又可避免被業主加租或終止租約。有小孩的家庭需要一定的穩定性，所以或會選擇自置物業；而生活較簡單的年青人則可能喜歡租房子，方便轉換工作後或可靈活地選擇搬屋。

政府是否有責任利用公帑資助低收入家庭購買可負擔的住屋單位？
政府有責任為市民提供安全居所。政府為市民提供幫助的形式，可以是資助他們租住房屋或資助置業，視乎受惠者的負擔能力及經濟狀況而定。我認為政府只應資助那些負擔不起在私人市場租住或購置物業的家庭。

你認為政府應資助年青人置業嗎？
我認為政府應提供一個「房屋階梯」，讓年青人的居住環境隨時間拾級而上。年青人起初可能與父母同住，繼而租住私樓或資助公屋單位，及後或會以積蓄購買私人樓宇或定價於同區私人樓宇價格約七成的居屋。

復推居屋計劃各有支持及反對的聲音，你有甚麼意見？
現今的地產發展商主攻供應豪宅，以致市場上缺乏可供青年人首次置業的低價單位(俗稱「上車盤」)。有見及此，我同意政府應慎重考慮復推居屋計劃，以及謹慎地計算出興建居屋單位的數目。

政府的房屋政策被批評嚴重干預市場，你認為政府應讓自由市場運作嗎？
現時，自由市場未能完全正常運作。第一個原因是地產發展商近年在市場上只供應少量新樓盤，而且都是真正豪宅，或者是包裝成豪宅的「假豪宅」，以高昂樓價出售。第二個原因是持有大量現金的中國內地買家湧入市場，加上羊群心態和傳媒效應，樓價因而再被推高。第三個原因是，海外及中國內地買家不一定知道一些「假豪宅」其實是興建在非豪宅區，誤以為物有所值，並願意付出發展商所定的高昂樓價。

以上的各種原因，令樓市在自由運作中未能有效地提供上述的「房屋階梯」。從宏觀的角度來看，政府應確保這「房屋階梯」的存在，讓市民的居住環境隨時間改善。因此，政府有必要干預市場，以堵塞漏洞及監察樓市的運作。