香港楼价偏高，似乎大多数人都负担不起住屋居所。然而，纵使私人住宅的价格持续攀升，本地房地产市场的投机活动依然蓬勃。最近，社会人士热烈讨论政府是否应该復推「居者有其屋(居屋)计划」，以资助低收入家庭购置自住物业。但为何本地房地产的市场力量未能有效地运作，令市民负担得起住屋居所？今期Excel@PolyU请来理大建筑及房地产学系黄君华教授分析本地楼市的现象。

为何大多数香港人都负担不起住屋居所？
理论上，市民随着薪酬上调，便会追求更佳的生活环境；楼价亦自然地随着市民家庭收入的增加而与时上升。香港这城市人口密集，土地供应又非常有限；加上香港拥有稳定的经济及巩固的法律基础，所以吸引到海外及中国内地的投资者在本地房地产市场投资。上述各种因素令致本地居民的薪酬增幅远远追不上楼价的大幅攀升。

虽然居所是生活必需品，为何最近的讨论聚焦在置业，而不是租住单位？
选择买楼或租住单位是个人的取向和决定。然而，在传统华人社会中，人们重视稳定的居住环境。自置物业的稳定性高于租楼，又可避免被业主加租或终止租约。有小孩的家庭需要一定的稳定性，所以或会选择自置物业；而生活较简单的年青人则可能喜欢租房子，方便转换工作后或可灵活地选择搬屋。

政府是否有责任利用公帑资助低收入家庭购买可负担的住屋单位？
政府有责任为市民提供安全居所。政府为市民提供帮助的形式，可以是资助他们租住房屋或资助置业，视乎受惠者的负担能力及经济状况而定。我认为政府只应资助那些负担不起在私人市场租住或购置物业的家庭。

你认为政府应资助年青人置业吗？
我认为政府应提供一个「房屋阶梯」，让年青人的居住环境随时间拾级而上。年青人起初可能与父母同住，继而租住私楼或资助公屋单位，及后或会以积蓄购买私人楼宇或定价于同区私人楼宇价格约七成的居屋。

復推居屋计划各有支持及反对的声音，你有甚么意见？
现今的地产发展商主攻供应豪宅，以致市场上缺乏可供青年人首次置业的低价单位(俗称「上车盘」)。有见及此，我同意政府应慎重考虑復推居屋计划，以及谨慎地计算出兴建居屋单位的数目。

政府的房屋政策被批评严重干预市场，你认为政府应让自由市场运作吗？
现时，自由市场未能完全正常运作。第一个原因是地产发展商近年在市场上只供应少量新楼盘，而且都是真正豪宅，或者是包装成豪宅的「假豪宅」，以高昂楼价出售。第二个原因是持有大量现金的中国内地买家涌入市场，加上羊群心态和传媒效应，楼价因而再被推高。第三个原因是，海外及中国内地买家不一定知道一些「假豪宅」其实是兴建在非豪宅区，误以为物有所值，并愿意付出发展商所定的高昂楼价。

以上的各种原因，令楼市在自由运作中未能有效地提供上述的「房屋阶梯」。从宏观的角度来看，政府应确保这「房屋阶梯」的存在，让市民的居住环境随时间改善。因此，政府有必要干预市场，以堵塞漏洞及监察楼市的运作。